jurnalistik.co.id – Pengadilan Rakyat Wilayah 1 Vietnam baru-baru ini menyidangkan gugatan ganti rugi non-kontrak yang diajukan Tran Thi Toan, seorang taipan perempuan berusia 80 tahun. Dalam perkara tersebut, ia menuntut investor proyek Ba Son Central Complex, Elegance Real Estate Investment Company, sekaligus pengembang proyeknya, Masterise Real Estate Development, terkait kerusakan struktural yang dinilainya merusak properti mewah miliknya.
Menurut laporan media Vn Express pada Jumat (02/10/2026), Tran Thi Toan adalah pendiri sekaligus pengelola Toan Thang Co. Ltd., perusahaan yang bergerak di tambang batu putih dan mengelola hotel-hotel mewah. Gugatan ini berangkat dari sengketa yang bermula ketika ia mengalihkan investasi pada vila-vila di kawasan Vinhomes Golden River Ba Son.
Vila dibeli pada 2017, masalah muncul saat pembangunan dimulai
Tran Thi Toan sebelumnya pernah membuat situasi menjadi perhatian luas pada 2017, saat ia membeli enam unit vila yang posisinya berdekatan di proyek Vinhomes Golden River Ba Son. Kawasan tersebut saat ini disebut bernilai triliunan dong Vietnam atau setara sekitar US$ 38,5 juta (Rp 685,3 miliar).
Pola masalah kemudian berubah pada 2020. Ketika Elegance memulai pembangunan gedung pencakar langit Ba Son Central Complex yang berdiri tepat di sebelah deretan vila milik Tran Thi Toan, muncul klaim bahwa konstruksi itu berdampak langsung pada bangunan yang telah dibeli.
Tran Thi Toan menuturkan bahwa pembangunan proyek tersebut menyebabkan vila-vila mewahnya retak serta mengalami penurunan (amblas). Ia juga menyatakan kerusakan yang terjadi membuatnya tidak dapat memenuhi kewajiban sewa sesuai perjanjian, sehingga empat vila akhirnya kosong dan terbengkalai.
Tuntutan ganti rugi, sementara perusahaan menolak seluruh klaim
Atas kondisi tersebut, taipan tersebut mengajukan gugatan ganti rugi. Ia menuntut biaya perbaikan bangunan sebesar US$ 150.000 (Rp 2,67 miliar), serta nilai atas hilangnya pendapatan sewa sebesar US$ 1,58 juta (Rp 28,12 miliar).
Di sisi lain, pihak Elegance membantah keras seluruh tuntutan. Perwakilan resmi perusahaan menyatakan tidak memiliki keterkaitan dengan kesepakatan apa pun yang melibatkan Tran Thi Toan. Mereka juga berpendapat kerusakan merupakan akibat faktor alam, dengan alasan vila berdiri di atas tanah lunak, serta meminta pengadilan meniadakan bukti pendapatan sewa yang dinilai diperoleh secara tidak sah.
Masterise yang disebut sebagai tergugat pendamping juga menegaskan tidak punya hubungan dengan kerusakan tersebut. Perusahaan secara resmi meminta pengadilan untuk membebaskan dirinya dari seluruh tahapan sidang.
Penilaian teknis diperdebatkan, putusan hanya mengabulkan sebagian
Berita Terkait
Sebelum keputusan akhir, proses persidangan diwarnai perbedaan pandangan mengenai penyebab ambruk/kerusakan. Tran Thi Toan dikatakan menolak temuan dari firma penilai Saigon Construction Inspection JSC yang menyimpulkan penyebab kerusakan pada bangunan. Ia bahkan sempat meminta penundaan sidang agar dapat menyerahkan hasil penilaian dari firma independen pilihannya.
Meski begitu, majelis hakim akhirnya mengabulkan sebagian gugatan. Pengadilan memerintahkan Elegance menanggung biaya perbaikan sebesar US$ 65.384 (Rp 1,16 miliar). Dengan kata lain, nilai yang diputus jauh lebih kecil dibandingkan total tuntutan yang diajukan oleh Tran Thi Toan.
Dalam pertimbangan perkara, pengadilan mengacu pada catatan survei sebelum konstruksi dimulai. Berdasarkan dokumen tersebut, deretan vila sebenarnya telah memiliki kerusakan awal, seperti retakan rambut di dinding perimeter, pilar pagar yang retak, serta penurunan pada beberapa bagian akibat karakter tanah yang lunak.
Namun demikian, pengadilan juga menemukan fakta bahwa aktivitas pembangunan dari proyek Ba Son Central Complex ikut mempercepat proses penurunan di kawasan tersebut. Salah satu faktor yang disebutkan adalah pemompaan air tanah dan pengerahan alat berat dari proyek selama masa pembangunan.
Majelis hakim lantas merinci keterkaitan kerusakan berdasarkan nomor vila. Kerusakan pada vila 16 dan 17 dinilai terutama berasal dari dampak pembangunan proyek Ba Son Central Complex. Sebaliknya, untuk vila nomor 14, 15, 18, dan 19, pengadilan menilai kerusakan terjadi lebih murni akibat penurunan alami infrastruktur bangunan itu sendiri serta kawasan di sekitarnya.
Masterise dibebaskan, sementara kontraktor tidak digugat bersama
Pengadilan juga membebaskan Masterise dari tanggung jawab. Alasannya, posisi perusahaan dipandang hanya sebagai pengembang, bukan pihak investor proyek yang menjadi sasaran utama gugatan.
Di bagian lain, pengadilan menyampaikan bahwa kontraktor konstruksi proyek dinilai dapat dimintai pertanggungjawaban bersama dengan Elegance. Meski demikian, Tran Thi Toan tidak menggugat pihak kontraktor tersebut dalam perkara ini. Karena itu, hakim memberikan jalan bagi penggugat untuk mengajukan kasus perdata terpisah di kemudian hari.
Klaim hilangnya pendapatan sewa ditolak
Terkait tuntutan “fantastis” untuk ganti rugi hilangnya pendapatan sewa sebesar US$ 1,58 juta (Rp 28,12 miliar), pengadilan menolak secara mentah-mentah. Majelis hakim menilai Tran Thi Toan tidak berhasil membuktikan kerugian aktual, sekaligus tidak mampu menunjukkan hubungan sebab-akibat yang kuat bahwa kerusakan fisik properti menjadi alasan utama runtuhnya kontrak para penyewa.
Putusan ini menunjukkan bahwa dalam sengketa properti, pengadilan tidak hanya menilai ada atau tidaknya kerusakan, tetapi juga menuntut pembuktian yang jelas atas mekanisme kerugian yang dituntut—termasuk bukti pendapatan sewa dan keterkaitan langsung dengan kontrak sewa yang disebut berakhir.
Dengan hasil yang bersifat parsial, perkara tersebut akhirnya menempatkan Elegance pada tanggung jawab terbatas berupa biaya perbaikan yang ditentukan majelis hakim. Sementara itu, klaim kehilangan pendapatan sewa tidak diterima, dan Masterise terbebas dari tuntutan.
