jurnalistik.co.id – Maraknya proyek apartemen yang terlambat hingga berujung mangkrak membuat calon pembeli tidak lagi bisa hanya berpatokan pada harga murah. Dalam kondisi seperti ini, kehati-hatian saat memilih pengembang dan menelusuri detail dokumen menjadi kunci agar tidak menanggung penyesalan di kemudian hari.
Membeli apartemen, terutama pada tahap pre-sale, pada dasarnya adalah keputusan jangka panjang. Calon konsumen tidak hanya membayar unit hunian, tetapi juga menaruh harapan pada kemampuan developer menyelesaikan proyek sesuai spesifikasi dan tenggat waktu yang dijanjikan.
Head of Research Department Colliers Indonesia Ferry Salanto menilai, risiko itu muncul karena perbedaan karakter antara membeli barang siap pakai dan membeli produk yang masih akan dibangun. Ia menegaskan bahwa janji yang disampaikan pengembang menjadi bagian penting dari keputusan pembelian.
“(Beli) apartemen berbeda dengan membeli barang yang sudah tersedia terutama kalau membelinya pada tahap pre-sale konsumen itu sebenarnya tidak hanya membeli unit tapi juga dia membeli janji developer. Janjinya adalah apakah developer mampu menyelesaikan proyek tersebut beberapa tahun kemudian sesuai spesifikasi dan waktu yang dijanjikan,” tuturnya.
Ketika kasus apartemen mangkrak menumpuk, kepercayaan konsumen ikut terkikis. Dampaknya, pembeli cenderung semakin mempertanyakan kepastian kelanjutan proyek, mulai dari aspek legalitas hingga progress fisik di lapangan.
Periksa legalitas dan tanah, bukan sekadar brosur
Ferry menyarankan agar masyarakat melakukan pengecekan legalitas proyek secara mendalam sebelum transaksi dilakukan. Pengecekan ini tidak berhenti pada ketersediaan informasi dari materi pemasaran, melainkan harus diuji secara lebih detail, terutama terkait kepastian dokumen dan kepemilikan lahan.
“Setidaknya konsumen itu juga melihat beberapa hal, pertama adlaah legalitas proyek dan juga tanahnya. Kemudian mereka juga perlu pantau progres konstruksinya secara aktual,” ungkapnya.
Di sisi lain, calon pembeli juga perlu memeriksa rekam jejak pengembang. Salah satu langkah praktis adalah menelaah isi dokumen Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), khususnya aturan yang mengatur tenggat waktu serah terima serta konsekuensi bila terjadi keterlambatan.
Pemeriksaan PPJB penting karena menyangkut mekanisme tanggung jawab pengembang ketika proyek tidak berjalan sesuai jadwal. Dengan memahami klausul yang tertulis, pembeli punya gambaran lebih jelas tentang batas waktu dan sanksi keterlambatan yang seharusnya berlaku.
Ferry juga mengingatkan agar calon pembeli tidak mengabaikan faktor progres aktual di lokasi proyek. “Pantau progres konstruksinya secara aktual” menjadi relevan ketika informasi di media pemasaran belum tentu menggambarkan kondisi sesungguhnya di lapangan.
Pertimbangkan kesiapan risiko dan opsi ready stock
Selain mengecek dokumen dan legalitas, calon pembeli disarankan mempertimbangkan kemampuan finansialnya. Ferry menilai, jika kondisi keuangan memungkinkan, pembeli dapat memilih unit yang lebih siap dihuni, seperti ready stock atau proyek yang progresnya sudah lebih maju.
Ia mengaitkan keputusan pembelian dengan dua pertanyaan dasar yang lebih luas dari sekadar kemampuan membeli. Dalam penjelasannya, prinsip penting bukan hanya bisa membeli, tetapi juga bisa menanggung risiko bila skenario buruk terjadi.
Berita Terkait
“Jadi kalau untuk first time buyer ya, pembeli pertama prinsipnya itu nggak hanya sekadar, dalam bahasa Inggrisnya, ‘can I afford to buy?’ Apakah saya mampu membeli, tapi juga yang paling penting adalah ‘can I afford the risk?’ Apakah saya mampu menangung risikonya. Jadi harga tetap penting, tapi certainty atau kepastian dari delivery dan juga kualitas produk seharusnya juga memiliki yang sama pentingnya,” tutupnya.
Minim permodalan dan permintaan yang tidak seimbang
CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda melihat akar persoalan proyek apartemen bermasalah berasal dari minimnya permodalan pengembang. Menurutnya, biaya pengembangan apartemen tidak bisa disamakan dengan skema proyek perumahan biasa karena prosesnya membutuhkan dana besar dan tata kelola arus kas yang matang.
Ali menegaskan perbedaan karakter pengembangan tersebut sebagai faktor yang sering menentukan apakah proyek dapat bertahan hingga selesai. Ia menyebut risiko macet proyek bisa terjadi ketika tata kelola arus kas tidak kuat sejak awal.
“Memang beda dengan mengembangkan proyek landed. Proyek apartemen membutuhkan kemampuan dana dan tata kelola arus kas yang baik untuk menghindari macet proyek di tengah jalan,” tegasnya.
Namun, krisis juga diperparah oleh ketidakseimbangan antara permintaan dan pasokan. Ali menyebut bahwa tingkat permintaan justru masih jauh di bawah jumlah unit yang tersedia di pasar. Kondisi ini makin berat ketika harga jual berada di atas daya beli kelompok menengah.
Ia memaparkan rentang harga yang ideal bagi kelompok menengah perkotaan, sekaligus membandingkannya dengan harga yang terjadi di lapangan. “Yang pasti demand belum sebesar pasokan yang ada. Demand ini sangat terkait harga jual apartemen yang masih lebih tinggi dibandingkan daya beli kaum menengah perkotaan. Harga termurah untuk apartemen harusnya diperkirakan Rp 300-500 jutaan, tapi di pasaran harganya sudah lebih dari itu,” terang Ali.
Dengan demikian, tekanan pada penjualan berpotensi memengaruhi kemampuan pengembang untuk terus melanjutkan konstruksi. Saat arus dana tidak berjalan sebagaimana mestinya, proyek dapat berhenti di tengah jalan dan berujung mangkrak.
Pengembang “ngeyel” dan janji yang tidak didukung izin
Direktur Global Asset Management Steve Sudijanto menambahkan bahwa “ngeyel” yang ditunjukkan sebagian pengembang juga menjadi faktor yang memperparah situasi. Ia menyatakan banyak pengembang nekat dan tidak memegang izin pembangunan, sehingga proyek tidak memiliki landasan yang semestinya untuk berjalan berkelanjutan.
Steve menyoroti pola masalah yang sering berujung pada mangkrak. Menurutnya, jika izin tidak keluar, proyek akan sulit dilanjutkan, sementara tujuan untuk mengejar keuntungan membuat pengembang tetap memaksakan kehendak.
“Biasanya mangkrak karena developer, pengembang itu ngeyel. Izinnya tidak keluar makanya mangkrak. Makanya jangan jadi pengembang yang ngeyel. Cuma mencari untung semata, yang bukan zona untuk pembangunan apartemen atau komersil, ngotot. Akhirnya izinnya sulit, mangkrak. Kedua, dananya habis. Koar-koar mau bangun apartemen 2 tower, padahal duitnya hanya Rp 50 miliar. Kan ada pengembang yang duitnya cuma Rp 25 miliar bilang mau bangun 2 tower (padahal modal bangun apartemen bisa sampai ratusan miliar),” kata Steve.
Ia juga menggambarkan bagaimana pengembang dapat menjanjikan pembangunan apartemen dengan skala besar, sementara modal awal yang dimiliki justru jauh dari kebutuhan nyata. Contoh yang disebut melibatkan kemampuan dana sekitar Rp 50 miliar dan bahkan Rp 25 miliar, untuk rencana dua menara apartemen—padahal kapasitas pendanaan pengembangan apartemen dapat mencapai ratusan miliar.
Dalam konteks itu, kehati-hatian calon pembeli menjadi semakin penting. Bukan hanya karena harga, tetapi karena kombinasi risiko: legalitas yang belum pasti, klausul PPJB yang harus ditelaah, progres yang perlu diverifikasi secara aktual, serta kemampuan finansial pengembang yang menentukan kelangsungan proyek.
Pada akhirnya, membeli apartemen seharusnya dipahami sebagai keputusan yang menuntut pemeriksaan menyeluruh. Calon pembeli yang lebih teliti—mulai dari legalitas proyek dan tanah, rekam jejak pengembang, tenggat serah terima dalam PPJB, hingga kondisi konstruksi di lapangan—akan memiliki peluang lebih baik untuk terhindar dari proyek apartemen mangkrak yang berakhir mengecewakan.
