Paradigma Pengembang DKI Berubah Berkat MRT: Kini Rela Geser Batas Properti untuk Pedestrian

jurnalistik.co.id – Konektivitas MRT di Jakarta disebut telah mengubah cara pandang sejumlah pengembang properti terhadap akses transportasi massal. Jika pada awal pengembangan jaringan MRT muncul penolakan di depan beberapa lahan, kini sebagian pengembang justru bersedia menyesuaikan batas propertinya demi memberi ruang pedestrian yang lebih nyaman.

Dalam beberapa tahun terakhir, perubahan sikap itu semakin terlihat seiring manfaat konektivitas transportasi publik terhadap lingkungan kawasan. Direksi PT Integrasi Transit Jakarta memandang pergeseran tersebut sebagai indikator bahwa nilai layanan publik turut dipertimbangkan dalam pengembangan ruang kota.

Direktur Utama PT Integrasi Transit Jakarta, Ferdiansyah Roestam, menjelaskan bahwa momen penyesuaian paradigma mulai terasa sejak fase awal MRT. Ia menuturkan bahwa pada rentang 2017–2018, ketika proyek MRT masih berada pada tahap pengembangan awal menuju fase operasional, pihaknya harus mengerahkan upaya besar untuk meyakinkan para pengembang agar bersedia terhubung dengan jaringan MRT Jakarta.

Menurut Ferdiansyah, komunikasi yang dilakukan kala itu menekankan bahwa kehadiran MRT membawa nilai tambah. Ia mengutip respons beragam dari pengembang pada masa awal tersebut, termasuk kalimat “we bring the value added to you”, lalu disusul tanggapan penolakan seperti “Ah masa sih? Nanti nggak jadi,” serta “Masa sih nanti nggak jadi?”

Ferdiansyah juga mengungkap tidak sedikit pengembang yang menolak akses MRT secara terbuka. Ia menceritakan bagaimana tim MRT pada periode tersebut harus berkali-kali mendatangi pihak pengembang untuk menawarkan konektivitas di depan area yang mereka kelola.

“Saya tahu persis bagaimana teman-teman MRT diketok-ketok kemudian diusir, diketok-ketok diusir, ‘Nggak-nggak ada preseden berhasil. Kamu keluar-keluar-keluar saya nggak mau ada ada gate MRT di depan bangunan saya’,” ujarnya, saat menyampaikan pandangan di Wisma Nusantara pada Rabu (19/8/2026).

Setback dipotong demi pedestrian lebih nyaman

Ia menambahkan bahwa situasi kini berbeda dibanding fase awal tersebut. Di masa yang lebih baru, pengembang mulai melihat konektivitas dengan transportasi publik sebagai nilai tambah bagi properti, bukan sekadar elemen proyek infrastruktur yang berdampak pada batas lahan.

Salah satu contoh yang disebut Ferdiansyah terjadi pada pembangunan Extended Concourse di kawasan Bundaran Hotel Indonesia (HI). Dalam proyek yang menambah ruang penghubung tersebut, ia mengatakan terdapat pihak pusat perbelanjaan di sisi proyek yang bersedia memundurkan area setback propertinya.

“Salah satu mall di sisi Extended Concourse bahkan bersedia memundurkan sampai 80 cm setback area-nya supaya orang-orang di pedestrian itu begitu Extended Concourse selesai lebih nyaman,” kata Ferdiansyah.

Keputusan tersebut memperlihatkan adanya ruang negosiasi yang lebih luas, di mana pengembang mempertimbangkan kenyamanan pejalan kaki sebagai bagian dari kualitas kawasan. Dengan begitu, perubahan yang muncul tidak hanya berkaitan dengan akses ke transportasi, tetapi juga pengalaman ruang publik di sekitar area kegiatan ekonomi.

Ferdiansyah menilai pengembang yang dulu cenderung memandang MRT sebagai faktor yang berpotensi “mengganggu” justru mulai menempatkan konektivitas sebagai elemen nilai kawasan. Ia menyebut bahwa pengembang kini cenderung melihat kontribusi kepada publik sebagai bagian dari reputasi pengembangan.

“Jadi sekarang ternyata kami dan MRT ketemu dengan paradigma baru. Para pengembang-pengembang top tier ini mereka sekarang berlomba pride-nya gitu ya ‘saya mau kontribusi sama publik servis yang lebih layak karena ujung-ujungnya orang akan masuk ke properti saya lebih nyaman’,” ujarnya.

Dengan kata lain, manfaat konektivitas MRT dinilai memberi dampak dua arah. Di satu sisi masyarakat memperoleh akses transportasi sekaligus ruang pedestrian yang lebih nyaman. Di sisi lain, pemilik properti disebut mendapatkan akses yang lebih baik bagi pengunjung serta calon konsumennya.

“At the end manfaatnya bukan buat MRT bukan buat pengelola MRT manfaatnya buat publik kok. Siapa yang nggak mau pedestrian lebih lebar kan ya ternyata mereka mundur 80cm,” kata Ferdiansyah.

Penyesuaian seperti itu menjadi lebih signifikan mengingat kawasan HI dikenal sebagai salah satu titik dengan nilai properti sangat tinggi. Artikel ini menyebut bahwa wilayah pusat Jakarta merupakan yang termahal di Indonesia dengan nilai tembus Rp300 juta/m2.

Dalam konteks penilaian harga, disebut pula bahwa titik termahal berada di koridor utama aktivitas ekonomi Jakarta. Country Head Knight Frank Indonesia, Willson Kalip, pernah menyampaikan bahwa “Paling mahal tuh di titik tetap the main corridor Thamrin-Sudirman ya. Thamrin-Sudirman sampai Rp300 juta paling besar (tinggi)” dalam perbincangan dengan CNBC Indonesia beberapa waktu lalu.

Perpaduan faktor akses, prestise kawasan, hingga daya serap pasar membuat HI dan koridor Thamrin–Sudirman terus menjadi rujukan utama dalam pergerakan ekonomi kota. Dalam situasi seperti ini, perubahan sikap pengembang terhadap batas lahan dan ruang pedestrian menunjukkan bahwa konektivitas transportasi massal kini diposisikan sebagai faktor yang ikut menentukan kualitas pengalaman kawasan.