jurnalistik.co.id – Dua pasangan di Inggris memilih jalur KPR dengan uang muka nol atau nyaris nol, meski sadar risikonya bisa membesar saat nilai properti turun. Bagi mereka, tawaran itu terasa seperti jalan keluar ketika menabung setoran awal tetap tidak mungkin.
Conroy, 32, dan pasangannya Amber, 28, selama ini hidup sebagai penyewa di pusat Manchester. Mereka bekerja di sana namun tidak sanggup mengumpulkan dana untuk uang muka, sehingga kepemilikan rumah terasa jauh dari jangkauan.
Perubahan datang ketika mereka menemukan skema KPR yang relatif jarang: Track Record mortgage dari Skipton Building Society. Produk ini membiayai 100% nilai properti sehingga peminjam tidak membayar uang muka di awal, asalkan lolos pemeriksaan kelayakan yang ketat.
Konsekuensinya, suku bunga menjadi lebih tinggi. Dalam kasus Conroy dan Amber, tingkat bunga ditetapkan 5.33% selama lima tahun pertama, dan mereka menerima angka tersebut sebagai bagian dari keputusan untuk segera memiliki rumah.
Pada bulan Agustus, mereka membeli rumah empat kamar tidur senilai £242,000 di Swinton, di bagian tepi Manchester. Conroy, seorang video editor, mengaku prosesnya seperti belum sepenuhnya tersadar.
“I don’t think it’s dawned on us it’s really ours,” kata Conroy.
“Deposit di bawah 10%” kembali ramai
Di tengah menguatnya kembali skema uang muka rendah, Bank of England menyebut porsi KPR dengan setoran senilai di bawah 10% kini menjadi yang tertinggi sejak 2008. Kondisi seperti ini dulu sering tersedia secara lebih luas, sebelum krisis finansial global memunculkan pembatasan dan kehati-hatian baru.
Meski demikian, rata-rata uang muka pembeli pertama saat ini berada di kisaran 20%. Karena itu, tawaran kredit dengan deposit jauh lebih kecil tetap menarik—terutama saat harga properti terus naik dan menabung untuk uang muka masih menjadi hambatan.
Dalam beberapa tahun terakhir, sejumlah pemberi pinjaman seperti Lloyds, Santander, Skipton, dan Yorkshire Building Society meluncurkan banyak skema yang mencakup setidaknya 95% hingga bahkan 100% nilai properti. Para bank menyatakan tujuan mereka adalah membantu pembeli pertama masuk ke “tangga” kepemilikan rumah.
Namun pinjaman semacam ini tidak hadir tanpa syarat. Umumnya ada bunga yang lebih tinggi, tidak selalu tersedia untuk setiap jenis properti maupun profil peminjam, serta mengandung risiko yang perlu dipahami sejak awal.
Risiko ekuitas negatif dan strategi bertahan
Conroy dan Amber menjalani tenor 25 tahun dengan cicilan bulanan sekitar £1,500, jumlah yang kira-kira setara dengan pembayaran sewa mereka sebelumnya. Ia merasa nyaman dengan biaya tersebut karena penghasilannya dinilai cukup baik dan ia berharap kenaikan gaji ke depan mampu mengimbangi beban cicilan.
Meski begitu, Conroy tetap menilai skema uang muka nol memiliki risiko lebih besar, terutama kemungkinan jatuh ke kondisi ekuitas negatif. Situasi itu terjadi ketika nilai rumah turun di bawah jumlah utang yang masih harus dibayar, sehingga saat terpaksa menjual, biaya yang dihadapi bisa terasa berat.
Untuk mengurangi dampaknya, Conroy mengatakan mereka menargetkan membayar lebih (overpay) selama lima tahun pertama agar ekuitas di rumah terbentuk lebih cepat. Ia juga mengingatkan ada unsur ketidakpastian dalam pasar properti.
Berita Terkait
“There is always the element of a gamble with the property market,” ujar Conroy. “But I have researched the area we moved to and don’t think house prices are going to drop.”
Pasangan lain, Bronya yang kini berusia 27 tahun bersama George, 29, juga mengambil KPR dengan uang muka rendah. Mereka membeli rumah empat kamar tidur di Rhuddlan, North Wales, pada Agustus.
Lloyds memberi Bronya dan George pinjaman sebesar £258,000 atau sekitar 98% dari nilai properti, dengan tenor 33 tahun. Uang muka mereka hanya £5,000, dan skema suku bunga yang mereka terima adalah 5.89% tetap untuk lima tahun pertama.
Cicilan bulanan yang harus dibayar mencapai sekitar £1,400. Angka itu setara dengan biaya sewa mereka untuk sebuah flat satu kamar tidur sebelumnya, sehingga secara arus kas bulanan terasa tidak terlalu berbeda dibanding masa menyewa.
Bronya, yang bekerja sebagai civil servant, mengatakan ia sebenarnya bisa saja menyiapkan uang muka lebih besar. Tetapi ia memilih menggunakan tabungan untuk proyek renovasi yang biayanya mencapai lebih dari £20,000.
Mereka tetap menimbang risiko ekuitas negatif, namun memiliki keyakinan bahwa pembaruan rumah akan meningkatkan nilai properti. George kemudian menegaskan orientasi jangka panjang mereka.
“We also plan to stay here our whole lives,” kata George. Ia menambahkan bahwa mereka bersiap menghadapi penurunan yang mungkin terjadi di pasar properti.
Pemeriksaan kelayakan kini lebih ketat
Lonjakan adopsi pinjaman uang muka rendah oleh peminjam yang seharusnya tidak mampu sebelumnya sering disebut sebagai faktor penting dalam krisis keuangan global 2008. Dalam konteks sekarang, pemeriksaan keterjangkauan (affordability checks) dilaporkan jauh lebih kuat dan tidak dipandang membawa risiko yang sama.
David Hollingworth, associate director di L&C Mortgages, menjelaskan contoh dari Skipton. Untuk KPR tanpa uang muka, peminjam harus membuktikan bahwa mereka tetap membayar sewa selama setidaknya 12 bulan berturut-turut dan membayar kredit selama enam bulan terakhir.
Hollingworth juga menambahkan bahwa Lloyds tidak menerbitkan KPR uang muka £5,000 untuk kategori new-build atau untuk skema shared ownership. Menurutnya, pemberi pinjaman mulai menyadari ada pemohon yang punya “good affordability” namun justru sulit menabung setoran awal karena harus menghadapi biaya hidup.
Ia mengungkap bahwa setelah perubahan aturan, bank juga menawarkan lebih banyak “flex” mengenai seberapa besar seseorang bisa meminjam selama masih berada dalam kemampuan yang realistis.
Meski proses seleksi lebih ketat, Hollingworth tetap mendorong peminjam memakai akal sehat sebelum memutuskan. Ia mengingatkan untuk menghitung dengan teliti.
“Think carefully – what do monthly payments look like? Are you aware that interest rates could go up?” demikian sarannya.
Di mata Conroy, Amber, Bronya, dan George, pilihan mereka pada akhirnya adalah keputusan yang dihitung: menerima cicilan yang setara atau mendekati biaya sewa, lalu menyusun strategi agar ekuitas tumbuh dan rencana tinggal jangka panjang tetap punya ruang untuk bertahan.
